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[笑話]誰放的矢 房價可下殺三成？
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aldofo
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2008-12-31 09:41 AM
主題:
[笑話]誰放的矢 房價可下殺三成？
房地產景氣受到衝擊，是不爭的事實，即便市場買氣不比從前，但也並不表示已經來到狂殺價的關口。
除了政府公部門定期公開的統計數據之外，其他非官方提供的房地產數字，其公正客觀性都備受質疑，數據背後，也許背負一些不為人知的內幕。
房價「下跌」之說，是需要被定義的，所謂的下跌，究竟是跟最高點的價格相比，所以呈現下跌；還是跟平均值做比較，因為低於平均值，所以下跌。通常一般人不會想這麼多，不是上漲，不是持平，就是下跌，就是三選一，這樣看待房市，好像太過簡化了。
目前房價有沒有下跌，廣義來講，跟今年三月、四月相比，預售屋及新成屋平均單價，房價下跌大約一成到一成五；但是如果跟二○○三年起漲點相比，台北縣市平均單價，上漲大約五成，即便近半年來回跌一成，總計也還漲了有四成，與其說房價下跌，不如說是拉回整理。
房價物價的變化，有時很像是化學反應，很難回復原狀，尤其是都會區房價，具有一定的「僵化性」，不像股價一樣，隨時都處在變動狀態。股價可以在半年內跌掉五成，而根據往年的經驗，平均房價要下跌三成，至少要低檔盤整兩年之久，部分看空人士，現在就提出房價應下跌三成，似乎有些言過其實。
景氣好壞 解讀不一
台灣各個以內需為主的產業，市場規模都不算大，而房地產更是其中最封閉型的產業。業內資訊極度不透明，許多市場訊息，都是靠口語或是媒體來傳播，這兩種方式的缺點，在於傳遞訊息的速度快，原本僅是「點」的事件，很容易被刻意鎖定成操作議題來放大。
在日復一日、眾口鑠金的效應下，「點」就逐漸被擴大成為「面」，到底什麼才是真的問題？哪一種訊息才是真相？一片霧裡看花。
舉例來說，房地產景氣究竟好不好，媒體上討論很多，打開報紙，有的學者說房價將持續盤跌，至少要低迷兩年到五年；有的業者又認為，現在已經是谷底，馬上就要回升反彈，究竟市場走勢往上還是向下，莫衷一是。
解讀這些訊息的前提，最好事先了解訊息公佈者的背景，才能洞悉隱藏在訊息背後的動機與目的。
房地產訊息來源主要分三大類，一類是屬於房屋供給者的建設公司，一類是屬於買賣交易居間者的房屋仲介，另一類則是房地產調查研究單位。
首先以建設公司來說，建設公司是供給者，要不斷的推案賣房子，才會有獲利；土地是有限的資源，供給只會愈來愈少。因此，原則上在都會區中，建商的土地取得成本只增不減，土地又佔成本中最高比例，所以新蓋的房子，沒有降價的條件或理由，在這樣的邏輯下，房價似乎只能愈賣愈高，不管在任何景氣下，房價都有理由維持在高點而不墜。
房屋仲介就不一定，房仲的角色跟建商不大一樣，建商屬是賣方的一方；而仲介則是居間者，房價高或低，對仲介並沒有太大的影響，畢竟成交的關鍵，在於買賣雙方對房價認知落差的大小，落差大就難賣，落差小就好賣，因此仲介居間撮合價格時，最重要的任務，就是讓雙方落差縮小。
先了解建設公司與房屋仲介不同的背景與動機，再來解讀二者在媒體上公佈的訊息，就比較容易判讀。
當房地產市場呈現賣方市場時，表示房市景氣好，仲介業務策略，會傾向操作「買方加價」，因為屋主看景氣好、房價漲，所以會惜售，賣方姿態相對高，因此此時重點在於推動買方加價，才能買到理想中的好房子。
房仲業扮演的角色
所以，在景氣好的時候，房仲業提供媒體的市場訊息，大多是多頭的、成交價不斷創新高、買方競爭者眾等等。
房市景氣繁盛時期，確實會有這種現象，只是，景氣好、究竟有多好？實際上六分的好，經常被膨脹成八分、九分甚至滿分，誤導社會對景氣的判斷。
反過來，當房地產市場走向衰退，呈現買方市場時，仲介則改弦易轍，業務策略傾向調整成操作「屋主降價」，因為此時變成買方是關鍵，買方對房屋的選擇性高，買方至上，這時候就必須要力勸屋主降價，才能貼近買方認同，成交的機會才會提高。
因此，當房市處在買方市場的空方階段，房仲公司釋放利空訊息的意圖，就會比較強烈，希望藉此來說服屋主降價。在這個前提之下，一般民眾在讀取房仲公司發布的市場訊息時，就必須用更客觀的角度來看待。景氣差，究竟有多差？也許景氣平均只有下跌兩成，卻被擴大說成下跌四成到五成都有可能。
建照戶數≠賣壓量
舉例來說，日前就有品牌房仲公司，公布依內政部統計處統計的資訊，新屋每年供給約十萬戶，也就是說，今明兩年可能都將維持十萬戶以上的新完工成屋，訊息背後透露新屋供給量大增、中古屋競爭者眾，屋主應該要趕快賣房子的訊息，訊息一出，瞬間被媒體解釋成十萬戶交屋潮、拋售潮、賣壓沉重等等。
數字跟水一樣，能載舟也能覆舟，好與壞、大或小，通常都只是一線之隔，就看數據解讀者，對數字所作的取捨。
是的，在SARS之後，根據內政部的資料，台灣每年的建照執照申請戶數，都超過十萬戶；但實際上這十萬戶建照的申請量，並非皆會推案而釋出到市場上，有些建商採取「先建後售」，有些則是屋主自行拆除改建自用等等。
而且建照總量尚包含公共建築（例如機關學校）在內，真正推案的釋出量也並非百分百，平均釋出量大約只有一半。
在明年要交屋的新成屋，主要是二○○七年推案的個案，根據住展房屋網的統計，北台灣六縣市，二○○七年預售屋的總推案戶數，約有五萬六百餘戶，平均銷售率六成二，已售出的約有三萬一千戶，另外有一萬九千戶，才是建商完工待售的戶數，明年將釋放到市場，這是真實的市場數據。
明年新成屋的供給，還有在二○○七年建商採先建後售的新成屋戶數，根據住展房屋網統計，北台灣先建後售的比例大約佔二成八，因此二○○九年釋出的新成屋，約有一萬四千戶。
此外，還有原投資客購買的部份釋出戶，加上其他因素而斷頭的戶數，總計約有五千二百戶，大約是總可售戶數的一成，因此二○○九年北台灣的新成屋供給量有三萬八千戶。
明年全台交屋量六萬五千戶
根據官方數據，二○○七年北台灣六縣市建照申請戶數為六萬三千戶，因此真正新成屋市場供給量，也就是所謂的「待售量」，大約只有建照申請量的六一％。因此，硬是將建照申請戶數當成「交屋量」、「拋售量」，或是「賣壓量」，看來都有誇大數據之嫌。
以北台灣比例推估全台灣，二○○七年核發十萬六千七百二十戶住宅類建照，推估全台灣明年的交屋量約為六萬五千戶。
這與十萬戶說法有一段落差，為了博版面，發稿單位難免出現一些驚人之舉或驚人之語，還是隨時抱持對訊息懷疑的態度，真相比較不會被蒙蔽。
研究單位社會責任重大
台灣房地產市場最大的問題，就是資訊不透明化，缺乏有公信力的官方資料，因此各房地產業者，只能根據自己手中的買方資料或是成交資料，不定期透過媒體發布「市況」消息，但這些數據基本上都是黑箱作業，旁人難以求證數據真偽，才會有同一產業各執一詞的窘狀。
另一個不平衡的狀況，是專職研究房地產的單位太少，數據掌握在少數研究單位手中。研究單位受政府或業者所委託，定期進行市況研究分析，主要都是根據調查問卷，統計市場現象，最後再定期將市況對外公佈。
地產研究「壟斷」之嫌，在所難免，畢竟台灣能做房地產市場研究的單位，猶如鳳毛麟角，因此這些研究單位，廣被媒體所倚賴，研究結果數據，經媒體大篇幅報導後，往往被買方或業者，拿來當作議價的工具。
在缺乏其他對等分析的前提下，這些研究單位的立場，就顯得特別關鍵。舉例來說，台灣房價從二○○三年下半年就開始起漲，直到二○○七年年底，都會區房價平均漲幅大約有四成，在這四年過程中，這些研究單位，對房價漲幅的合理性，雖然也有過質疑，但是炮火相對溫和許多。
但是今年第一季政黨輪替之後，四月間便以重炮轟擊房價漲幅，以泡沫說為未來房市下結論。矛頭原本該對準漲價最多的豪宅，但是利空議題被迅速擴大，不受控制，利空雪球愈滾愈大，再加上國際金融海嘯一波接著一波，使得賣方市場烏雲罩頂，買氣降到冰點。
房價下跌影響深遠
台灣房市有沒有泡沫化的問題，見仁見智，這是個可被討論的議題，各有各的說法，但若以落後兩個月的問卷調查結果，來闡釋看空未來兩年房市，似乎會讓人覺得言之過早，或者需要更多更客觀的數據，來佐證預測結果，才更有說服力。
其實這些研究單位的社會責任是十分重大的，因為數據要面對的不只是購屋群眾，還包括下決策的政府單位，以及建商的供給策略。
研究單位的立場應該更公正客觀、思考的層面更寬廣，因為房地產絕對不是只有買房子的問題而已，房地產是龍頭產業，牽一髮動全身，若是不站在市場面、只站在學術研究的角色代言，恐有偏頗。
房價下跌是很複雜的問題，而且不僅影響房地產業，對金融業的衝擊更大，美國金融風暴就是從房價下跌所引發的。
房地產特有邏輯觀
房地產的邏輯很有趣，房價上漲，不一定就是買不起；房價下跌，也並非就意味著一定買得起。房價上漲，表示民眾購屋能力好，所以才漲的上去；房價下跌，經濟不會好，買方可能最後連購屋能力也沒有。
低價絕對不會是房市的萬靈丹，試想美國房價下跌之後，有讓更多首購族或換屋者買得起房子嗎？答案自不待言。
房價倘若真的下跌三成，對台灣經濟來說，絕對是個大災難，你我都會成為受害者，即便你是買方，相信都不會希望看到房價打七折，因為，那時可能是失業率飆破六％，或是股市跌破三千點了。
更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」
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不知道現在寫文章都不需要邏輯嗎？竟然可以倒因為果。
『房價上漲，表示民眾購屋能力好，所以才漲的上去；房價下跌，經濟不會好，買方可能最後連購屋能力也沒有。』
如果這個邏輯可以成立，那
『股市上漲，表示經濟好；股市下跌，表示經濟差。』
『DRAM上漲，表示經濟好；DRAM下跌，表示經濟差。』
『XX上漲，表示經濟好；XX下跌，表示經濟差。』
那現在究竟是經濟好還是不好呢？
如果現在經濟已經不好了，那房價應不應該下跌呢？
或者說，即使房價不跌或上漲，那經濟就會好嗎？
究竟誰為因，誰為果呢？
[aldofo 在 2008-12-31 10:57 AM 作了最後編輯]
發表人:
天涯浪子
時間:
2008-12-31 10:06 AM
上次看到電視在討論房地產
建設公司把精華地段的老舊社區拆了改建
做一個專為金字塔頂端設計的建案
裡面的單位大概是60坪 90坪 110坪這三種
短時間內銷售一空 建案花了大概20億台幣 最後回收了100億左右
連老闆都驚訝錢怎麼這麼好賺
房價的高價跟股價一樣 都是人為炒作出來的 也算是另外一種吸金
不然為什麼不景氣中 股價可以拉到快萬點 瞬間又回到3.4000點
這種不正常瞬間的跌幅就是在彌補當初的不正常高點的代價
得利的還是這些財團 死的還是那些借錢投資的散戶
老百姓燒炭的爬關渡大橋的已經好幾十個了 有聽過哪個大企業的老板說想不開的嗎
所以這家什麼房屋網的 我看也是居心叵測
發表人:
ine2233
時間:
2008-12-31 10:18 AM
落落長一堆字
看了兩遍
呃
有人可以跟我點一下笑點在哪邊嗎？
發表人:
Observer
時間:
2008-12-31 10:24 AM
業者不想再虧
所以昧著良心寫這種似是而非的研究文章
看看就好
發表人:
osaka
時間:
2008-12-31 11:45 AM
哪裡好笑...
純粹只是文章吧
發表人:
flute_even
時間:
2008-12-31 12:57 PM
其實房價高都是建商~投資客~報紙哄抬出來了
根據以往的經驗來看(房仲的經驗來看)
只有成交都是行情
賣方想賣高
買方想賣低
但往往找合適喜歡的卻不多
若找到喜歡的房子
自己心中往往有合適的價錢
若高於太多~自己覺得不值
就再找下一個物件
行情應該是個人所認知的
發表人:
abey
時間:
2008-12-31 05:52 PM
台灣的房價....呵呵呵....
台灣雖然是"自由市場"...房價卻從來沒有"自由市場"的機制來監控
交易資訊的不對等,交易價格的不透明....
台灣的不動產交易要走向公開透明....還有一段很長的路
或許,從來就還不曾起步......
發表人:
jrala
時間:
2009-1-1 12:02 AM
其實應該 跌5成!
過度吹彭的市場 理應出現反應面 3成還不過是隨便說說的
試想房價從低點漲了幾成了???
發表人:
HCY1528
時間:
2009-1-13 08:08 PM
等等等
等法拍屋大量出籠
等財團銀彈無法撐下去時
房價自然而然就會
下下下
發表人:
csky
時間:
2009-1-13 08:29 PM
倒是覺得說得還不錯，房價是真的跌得不多，也許是賣方還在撐吧。
房地產是經濟的龍頭，賣的好，百業景氣，
所以概化成房價上揚等於是經濟好是絕對說得過去的。
其實大家能買房子，能消費(買房子後會有很多消費)，錢能流通，大家就會更有錢。
但吊詭的是，如果大家都不買，只有你買，絕對死的很難看。
現在這個市場還是往空方走，別逆向操作比較好。
發表人:
aldofo
時間:
2009-1-14 11:19 PM
引用:
csky
寫到:
倒是覺得說得還不錯，房價是真的跌得不多，也許是賣方還在撐吧。
房地產是經濟的龍頭，賣的好，百業景氣，
所以概化成房價上揚等於是經濟好是絕對說得過去的。
其實大家能買房子，能消費(買房子後會有很多消費)，錢能流通，大家就會更有錢。
但吊詭的是，如果大家都不買，只有你買，絕對死的很難看。
現在這個市場還是往空方走，別逆向操作比較好。
我倒是覺得百業好，所以房價有撐而上揚，這個是有本的上漲。
所以能夠成為正向循環。光要房價上漲而帶動景氣，只會造成泡沫化。
因此，我覺得房地產不應該是經濟火車頭，而是火車車廂罷了！
發表人:
lapogo
時間:
2009-1-15 06:21 PM
若將高,低房價時代排除而以平均而言
預售或成屋也不考慮,當然也不包含裝潢
一棟房子建商賣一千萬獲利可以上看5~3百萬之間....
所以常聽到人說房價的一半價錢就是建商的獲利....
但一般建商大都拿建地去跟銀行抵押借款做資金運轉....這樣一個建商才有資金可運用
然後照此模式下去通常不大不小的中型建商通常在推案很多都是兩三個建案一起....
所以建商為什麼推案大都半年至9個月就要完工快交屋.....因為一交屋有錢拿
然後跟銀行借錢的利息可以快點還掉本金減少利息.....
但是建商的建案跟一般你看到自地自蓋時間會差很多....
一般你自己找小型包商幫人你叫工不帶料......通常拖上一年....慢慢蓋
不是你沒錢給包商...
光說樓板混凝土澆置完到拆模建商建案跟一般零星自蓋的時間可以差兩個禮拜...
建商建案樓板混凝土澆置完到拆模就我一般接觸過的大都1 week or 10days
這不包括有時為了感進度今天澆置完後天就吊下一樓板的鋼筋料上去....
一般零星自蓋混凝土澆置完到拆模後再會進行吊下一樓板的鋼筋料上去大約3weeks or 4weeks
依照標準合理化應該配合混凝土28天才比較好
問題是建商是不可能這樣做......光是這些多出來的時間換算成銀行利息......u know
因此工地主任有良心一點拆模能晚點拆就晚點拆.....
為什麼建案的數量只要能賣出一半等於穩賺不賠.....不是沒道理
一個將就50數量的建案在賣到剩角落2間跟之前已經賣掉的比價差可以差到2百wan...因為公司想早點把角落的兩間脫手....但這50間的房子是同一時蓋的成本是一樣的...曾接觸過的案子
房價下殺三成....坦白說要看.....有些殺到四成也不為過.....有些事細節不能講太多....
你有能力在購屋時要求建商將合約(模板混凝土鋼筋土水四大主要包商的合約價拿出來)
有時你會覺得建案賣得出去根本跟中樂透一樣....
那我這樣講那些買貴房子的屋主不是被建商當白吃??
當然不是........"買賣是雙方自願"...賣方開的價錢你不滿意你可以殺到賣方的最低底限
不過有些賣方堅持多少就多少你要殺大都婉轉請你多看看其他建案多比較...
一個願打一個願挨...想要省錢
自地自蓋...最佳選擇 不過你找的包商我建議是那種已經在地方存活10年以上有口碑跟品質的...
找建商建案你要求的是售後服務跟維修....
[lapogo 在 2009-1-15 06:28 PM 作了最後編輯]
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