主題: [其他] [轉貼]買屋血淚史-豪宅夢破碎倒賠700萬 [打印本頁]
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ROACH 時間: 2013-5-10 01:10 PM 主題: [轉貼]買屋血淚史-豪宅夢破碎倒賠700萬
http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 0%AC-171910494.html
【購屋專題報導-買屋血淚史】 這幾年，透過新聞媒體強力放送，大家都知道，台北市的豪宅價格連年飆漲，許多口袋較深的投資客，買豪宅做長期投資，都有驚人獲利。但是在台北市一直租屋居住的Susan，一聽到“豪宅”兩個字，卻讓她猛搖頭，直呼，豪宅投資夢不是每個人都能做的，她就是血淋淋的失敗例子。
之前沒買房 現在勤看房
Susan說，打從Sars爆發後，她和老公就想過買房子，但工作忙碌，加上不想把所有現金都拿出去當頭期款，可是幾年過後，看到許多朋友因為買了房地產都賺了不少錢，她和老公就很後悔當初沒能及早買房子，也因此，幾年前她和老公就開始努力積極到處看房子，想晉升為有殼階級。
Susan和老公都是工作10幾年的上班族，在私人企業中均擔任中高階主管，兩人加起來的月薪含年終獎金大概15萬元，有500萬存款可做為購屋頭期款，他們原本規劃在台北市買2000萬以內的房子，申請8成房貸。
建商口沫橫飛 夫妻倆陷入萬劫不復
兩人都想住新房子，於是到處去看新建案，但都沒看到中意的。某天，兩人因拜訪住在新北市的一位朋友，恰巧看到附近有個豪宅建案，雖然沒有購買豪宅的預算，但是兩人想說進去參觀了解一下也無妨。沒想到，一踏進售屋中心的大門，Susan和老公簡直走進萬劫不復的境界。
豪宅的售屋人員跟Susan和老公分析，該地段是新北市的最精華地段，無論是交通或生活機能，都首屈一指，而該豪宅建案的建材又是挑選最高規格的，買到就是賺到。原本Susan和老公只是抱著聽聽無妨的心態，但後來卻心動了，因為售屋人員表示，他們公司是採用工程零付款，也就是在房屋蓋好之前，只跟買方收取房屋總價的10％做為簽約金，其餘款項等交屋時再給付並辦理房屋貸款，到時候10％簽約金就轉為自備款。
交屋碰到打房 掉入1400萬錢坑
售屋人員進一步分析，他們的房子再一年就會完工，無論在完工前或完工後賣屋，絕對可以賺到一大筆錢，就算不賣掉，到時候跟銀行貸款90％，把豪宅租人，用高報酬租金繳房貸，也非常划算。分析完，售屋人員看了看資料，告訴Susan和她老公，房屋權狀最小坪數的是80坪，因為太搶手，僅剩最後一間了，每坪成交底價是80萬元，加上購買兩個車位，總價是7000萬元。
Susan和老公聽完售屋人員舌燦蓮花的分析，當場付訂金，但兩人只有500萬存款，Susan回家跟爸爸借了兩百萬，總共湊足700萬元買下豪宅，兩人開心地做起豪宅包租公、包租婆夢。誰知，當房子完工要交屋時，正好碰上政府開始極力打房，銀行貸款審核變得非常嚴格，雖然Susan和老公都有不錯的工作收入，但銀行評做兩人月收入和豪宅總價的落差仍然過大，即使是全新豪宅，也只願意貸款7成，差了兩成的價差，總共是1400萬元，Susan和老公根本湊不出來。
想賣房賣不掉 700萬慘被吞
情急之下，Susan和老公急著賣房子，這才發現，同一個建案，有好幾戶都在出售，原來當初有不少投資客購買，遇上政府打房，也想趕快脫手，更慘的是，Susan當初購買的價格竟然都比別人還高，在交屋前，Susan的房子無法順利轉賣，建商天天逼迫Susan和老公辦理交屋手續，付清房屋尾款6300萬元，否則以違約處理，沒收700萬元簽約金。
打官司無勝算 積蓄化為烏有
Susan說，那段時間，她和老公好像天天被逼債的感覺，夫妻四處奔波，想借錢度過難關，但金額實在太大筆了，而且連自己爸爸都拖下水，她愈想愈難過，期間也曾找過律師諮詢，是否可以控告建商當初誤導，但律師在看過合約書之後，分析要勝訴的可能性微乎其微。在幾經思考之下，夫妻倆決定放棄豪宅投資夢，開始跟建商商量是否可以少收違約金，可是在周旋許久之後，建商以違約金最高可收取15％為由，認為只沒收他們10％，已經很客氣了。
最後 Susan和老公購買的豪宅，慘遭建商以違約為由沒收了700萬元自備款，房子也被建商收回，兩人欲哭無淚，辛苦積蓄化為烏有，兩人無奈又感慨。
血淚建議：.購買預售屋之前，務必仔細衡量自己的經濟能力
1.銀行可以貸款90％的年代已經過去了，現在因政府積極打房，銀行貸款成數普遍偏低，建議在購屋之前，可先請銀行估算貸款成數，不要只聽信建商或售屋方的分析。
2.2.切勿購買跟自己收入差太多的房屋，因為銀行評估審理房屋貸款申辦者時，不只評估房屋本身，也會評估申辦房貸者本身的還款能力。
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blahblah 時間: 2013-5-10 01:21 PM
以此案例而言，定合約時加註房貸未貸到九成時，即不履行合約，並且退還所有款項。應該就可全身而退。
這是很基本的自保
發表人:
valkytie 時間: 2013-5-10 01:45 PM
貸款成數很好查
跟銀行拉點關係還能貸到更高
房價跟銀行肯不肯放貸關係最大
目前台灣銀行還是很願意貸款給民眾
所以房價怎麼打都不會跌太多
要打房最直接禁止銀行貸款給民眾買房
房價直接跌3,4成都有可能
美國就是這樣
當然這命令一實施總統立刻會下台
而且會被暴民輾過去
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ericshliao 時間: 2013-5-10 02:16 PM
投資一定有風險，想賺錢就得有賠錢的準備。想靠房地產投資來賺錢，也得掂量自己有多少份量。月收入15萬，敢買6300萬的房子，就算讓他們如願貸到，月收入光是拿來付貸款利息就沒了，連本金都沒能力還，到時還不是得認賠殺出。所以，最後的結局都是一樣。
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osaka 時間: 2013-5-10 02:19 PM
買房子，不要一時衝動
不只多看多想，還要觀察行情和民情
自己的荷包有多深，銀行能貸多少錢
計畫如何還房貸
絕對不行為了買房而買房...
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luluco 時間: 2013-5-10 03:18 PM
>只有一句話：這對夫妻太擺爛~
>能存到五百萬，再加上月收入這麼高，應該也見過大風大浪吧~
>就算到貸到9成，難道就付的起每月的貸款?即使只付利息，也有寬限期吧~
>買房不只是人生中的一件大事，也是掂掂自己有多重的時候~
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yang3642 時間: 2013-5-10 06:07 PM
他們夫妻倆..在私人企業中均擔任中高階主管
這麼容易被洗腦...這麼容易昏頭...
當年我家買房子....雖然買主不是我...
但是由我負責簽約等相關作業...(第一次買房子...事前早已花了非常多時間看了很多買屋相關流程資料)
簽約時....
我還特別加了一條.....(內容我不太記得了...以下是大略)
萬一貸款貸不出來...視為交易無效....賣方必須無條件歸還買方所有已經支付給賣方的款項
其實我們自己知道...貸款方面應該不會有問題...
只是保險起見....還是多加註比較好.....
到現在還很感謝賣方...因為他們也願意簽......
如果沒有買到這間房子....我家可能到現在都還在租屋
發表人:
todsu 時間: 2013-5-10 07:55 PM
買屋是好事不過先秤秤自己的斤兩
非民代非官員就不要有非份之想
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jocosn 時間: 2013-5-10 09:11 PM
預計 → 台北市買2000萬以內的
但是最後 → 因為太搶手，僅剩最後一間了，每坪成交底價是80萬元，加上購買兩個車位，總價是7000萬元。
這個購屋計畫跟實際購屋結果差了好幾倍，只能怪自己有點蠢。銷售員就是賺佣金，賺了就跑，打帶跑
。被唬得天花亂墜，回家後要再跟家人商量才對。
[jocosn 在 2013-5-10 09:14 PM 作了最後編輯]
發表人:
yang3642 時間: 2013-5-10 09:40 PM
引用:
jocosn寫到:
預計 → 台北市買2000萬以內的
但是最後 → 因為太搶手，僅剩最後一間了，每坪成交底價是80萬元，加上購買兩個車位，總價是7000萬元。
這個購屋計畫跟實際購屋結果差了好幾倍，只能怪自己有點蠢。銷售員就是賺佣金，賺了就跑，打帶跑
。被唬得天花亂墜，回家後要再跟家人商量才對。
[jocosn 在 2013-5-10 09:14 PM 作了最後編輯]
預售屋應該都有買賣定型化契約
契約審閱期....本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日）
所以我覺得他們夫妻被洗腦後......回家後...他們自己又把家人洗腦 
大約1年前...我哥去看了一間3樓透天的.....屋齡大概30年
4百多萬....我哥已經準備要簽約了....
被我擋下來......我說你屋況有看清楚嗎
我跑去仔細看了一遍
屋內很多地方漏水....頂樓地磚破損不堪
我說這最少要花幾十萬整修...
我要他放棄購買....
那一間房子....目前依然是出售中......
發表人:
asarong 時間: 2013-5-10 10:31 PM
7000萬元的房子也敢買,是太衝動或是太勇敢,還是太愚蠢,當然,如果是大富豪的話那就另當別論,根據文章的內容來看,這對夫妻被蒙昏了頭,兩人月入15萬元,應該不算少了,而且都在外面辛苦十多年了,真的不會判斷了嗎?唉!700萬元就這樣飛走了,而且什麼都沒得到,只換來一生的懊悔...
發表人:
leacks 時間: 2013-5-10 10:40 PM
2000萬房子,賠700萬?
他們是買在哪邊?1300萬的房子.
天龍國區找的到?
舊台中市邊緣地帶,1300萬都只能買到某間公寓而已.
============
題外話如果是6300萬的房子
那700萬是?貸款連一成都不到?
這新聞真是霧裡看花.
[leacks 在 2013-5-10 10:42 PM 作了最後編輯]
發表人:
Flyingpig 時間: 2013-5-11 02:57 AM
唉！可憐！
不是說那對夫婦，他們月入不錯，應不會影響日常生活，還有機會重新開始．可憐的是那位老人家，他應己退休了吧！两百萬没了，不知道以後的生活怎樣？
月薪十五萬去買七千萬的房－－－－是月薪的四百多倍呦，在想甚麼？看來成長的家庭環境不錯．
發表人:
so8so 時間: 2013-5-11 07:25 AM
主要是買 預售屋 的關係吧
去買 建好的房子 就好
(現在房地產應該沒搶手到，只能買預售屋吧)
不過 他們的槓桿操作的太大了
月薪15萬 = 年薪180萬
6300萬 / 180萬 = 35年
太拼了 (太投機了)
基本上
SARS 之類的特殊事件，大概就 幾年~10幾年 才會遇上一次吧 (如 飛彈試射)
遇上了，有膽子投機的人一定賺 (房地產，股票)
但不該想成， 一般時期 也會有一樣的報酬率
至於 豪宅包租公、包租婆夢
以 5%報酬率來算
7000萬 x 5% = 350萬(年) => 29萬多(月)
一般人不會租吧
一樣的錢，去買 高配息的股票 還比較穩當 (如 電信類)
** 電信業股利亮眼
http://www.cna.com.tw/News/aFE/201304300323-1.aspx
其中一檔，光是 2006~2012年 的股票價差，就賺很多 (請看技術分析圖)
當然也有配息更高的股票，搜尋 高配息 就有一堆整理文
但若比較想要 穩健投資，就要參考 技術分析圖
下面的文章有分析
2013年存股族股票投資策略
http://www.wretch.cc/blog/jaguarcsia/16239637
[so8so 在 2013-5-11 08:05 AM 作了最後編輯]
發表人:
HAY 時間: 2013-5-11 08:31 AM
如果銀行讓他們貸款6300萬，
也是很糟糕。
他們根本不是自己想住，
而是要等房價一直漲，
然後再賣掉，
靠著銀行貸款來得錢，來大賺一筆。
發表人:
thchang 時間: 2013-5-11 03:20 PM
根本就是蠢
沒本錢又要買自身根本差別太大的房子
做做夢就好
定合約本來就要加註subject to finance
發表人:
ROACH 時間: 2013-5-11 03:34 PM
問一個問題哦
預售屋到最後跟銀行鑑價，銀行是依造買賣雙方談定的合約價...還是銀行依造附近行情自行鑑定的價格
來當成貸款幾成的依據呢？？
如果按照這個『買屋血淚史』來看！！銀行的鑑價就不是按照合約價來看囉？
發表人:
Adsmt 時間: 2013-5-11 06:36 PM
這對夫妻有錯，但建商才是真正的萬惡不赦，應該判處死刑。
發表人:
ericshliao 時間: 2013-5-11 08:05 PM
引用:
ROACH寫到:
問一個問題哦
預售屋到最後跟銀行鑑價，銀行是依造買賣雙方談定的合約價...還是銀行依造附近行情自行鑑定的價格
來當成貸款幾成的依據呢？？
如果按照這個『買屋血淚史』來看！！銀行的鑑價就不是按照合約價來看囉？
銀行會自己鑑價，但鑑價的過程中一定會參考合約價。房子的價格有市場行情可供參考，核貸的結果和合約價不會差太多。建商常會和買方合謀，拉高合約價(真正的履約價只有買賣雙方知道)，以求提高貸款成數，但也不會灌水得太離譜，否則一眼就被看破。相較之下，大筆的土地的鑑價就很容易灌水，會拿來超貸的，大多是土地。
此外，對銀行來說，決定貸款數額的因素，除了抵押品的價值之外，貸款人的還款能力更是重要。如果貸款人的收入穩定，那麼銀行也會願意多借一些。如果銀行覺得貸款人的收入無法穩定地償還貸款，那麼就算抵押品的價值明顯足以支付貸款，銀行也未必願意借(因為借了之後，貸款人一旦還不出錢，就得拍賣抵押品，那也是個麻煩)。
[ericshliao 在 2013-5-11 08:34 PM 作了最後編輯]
發表人:
ROACH 時間: 2013-5-11 08:50 PM
引用:
ericshliao寫到:
銀行會自己鑑價，但鑑價的過程中一定會參考合約價。房子的價格有市場行情可供參考，核貸的結果和合約價不會差太多。建商常會和買方合謀，拉高合約價(真正的履約價只有買賣雙方知道)，以求提高貸款成數，但也不會灌水得太離譜，否則一眼就被看破。相較之下，大筆的土地的鑑價就很容易灌水，會拿來超貸的，大多是土地。
[ericshliao 在 2013-5-11 08:34 PM 作了最後編輯]
可是我搞不懂的是...『建商會跟買方和謀抬高合約價』可是雙方談定的價格寫到合約裡面『賣方就應該要付買方多少錢』不是嗎？？
一切要照合約走...這種東西怎能作假...
哈！我來講個例子，我親戚一次買的兩間預售屋，比方一間1000萬當初還沒開工就過去殺的又一次談兩間所以砍到八百萬，在簽訂合約的時候建商也說的合約裡面的價格是要寫這樣嗎，我親戚就說你就照實寫
我親戚的想法是白紙黑字寫合約怎能作假，如果到時候合約有問題怎半
再來用談訂價格開始區分工程款以及貸款的時候以800萬來說
七成貸款大概560萬...，我親戚就說那我要貸款600萬....還說難道你這房子沒900萬的價值嗎(如果銀行鑑價用900萬來看少說也可以貸到630萬）且附近行情價也都在1000萬左右
親戚本來以為銀行會用房屋的價格以及附近成交價來做鑑價
結果到最後銀行對保的時候不是這回事
銀行是依造『合約價』來訂所以....800萬只能貸到560萬......結果差的40萬還要自己跟別人用其他方式貸款
這個時候我就有疑問的？那一批建案好幾拾戶談訂的價格有高有低，就變成一樣的建商建的一樣大小一樣的地方，以1000萬定價來看有人只能貸到560萬～有人卻能貸到700萬..
發表人:
ericshliao 時間: 2013-5-11 09:17 PM
引用:
ROACH寫到:
可是我搞不懂的是...『建商會跟買方和謀抬高合約價』可是雙方談定的價格寫到合約裡面『賣方就應該要付買方多少錢』不是嗎？？
一切要照合約走...這種東西怎能作假...
很簡單，合約有好幾份，銀行看的只是其中一份(被灌水的)...
而真正有效的合約是買賣雙方各自留存的那份...
賣方就算拿那份灌水的合約來要求履行，買方一定不會同意，然後雙方就會上法院，這時買方只要拿出手上的那份，就足以讓法院懷疑賣方出示的合約的有效與否。賣方很難勝訴。所以，通常賣方不會這麼玩的。
至於你上面提到同樣一千萬的房子，不同的人能貸到的金額不同，很關鍵的因素是: 還款能力...因為有還款能力這項因素，所以鑑價不必太精準，而合約價是否灌水也無關緊要，反正銀行會看貸款人的還款能力，能力較好的給的成數較高，能力較差的給的成數較低，鑑價和合約價灌水的因素就被抵銷了。
[ericshliao 在 2013-5-11 09:31 PM 作了最後編輯]
發表人:
lping 時間: 2013-5-12 12:18 AM
如果是要買殼自住
這對夫妻從預算2000萬一下子搞到7000萬
這也太扯了，就算硬湊出頭期款交屋，也根本負擔不起貸款
算是腦殘
以這對夫妻工作十來年，又是公司小主管，不該如此低能
所以判定這對夫妻是想套利，賺蓋房子一年期間的房屋價差
只不過偷雞不著蝕把米，價差沒賺到反而賠了積蓄而已
這就好比買期貨(槓桿超高)，買錯方向賠了本金
所以這案例只能歸屬於投資失利，跟買殼居住這種居住正義扯不上一點關係
所以標題不應該用『買屋血淚史』
而要用『投資房屋不表示絕無風險，房市以往之績效不保證最低投資收益；投資人投資前，應詳細評估自己的能力』
有沒有很熟悉的感覺，這就是購買基金警語
「基金投資不表示絕無風險。經理公司以往之績效不保證最低投資收益；投資人申購前，應詳閱基金公開說明書。」
這案例告訴我們，人不要太貪心
賭也不能賭太大，賭到自己無法承擔損失，那就糗大了
發表人:
LiuRambo 時間: 2013-5-12 09:44 AM
引用:
lping寫到:
如果是要買殼自住
這對夫妻從預算2000萬一下子搞到7000萬
這也太扯了，就算硬湊出頭期款交屋，也根本負擔不起貸款
算是腦殘
以這對夫妻工作十來年，又是公司小主管，不該如此低能
所以判定這對夫妻是想套利，賺蓋房子一年期間的房屋價差
只不過偷雞不著蝕把米，價差沒賺到反而賠了積蓄而已
這就好比買期貨(槓桿超高)，買錯方向賠了本金
所以這案例只能歸屬於投資失利，跟買殼居住這種居住正義扯不上一點關係
所以標題不應該用『買屋血淚史』
而要用『投資房屋不表示絕無風險，房市以往之績效不保證最低投資收益；投資人投資前，應詳細評估自己的能力』
有沒有很熟悉的感覺，這就是購買基金警語
「基金投資不表示絕無風險。經理公司以往之績效不保證最低投資收益；投資人申購前，應詳閱基金公開說明書。」
這案例告訴我們，人不要太貪心
賭也不能賭太大，賭到自己無法承擔損失，那就糗大了
真的耶
他們從一開始還沒住到房子 就還得多先借兩百萬才能付掉頭期款(自己存款的1/3) 都不會心驚驚???
擺明著風險太高太高了呀
就算順利買下來好了 每月的銀行貸款得付 那丈人那邊的兩百萬就不用付了嗎?
這等於是雙頭利息耶
我個人規劃是這樣的 不管是新屋或法拍屋
存不到實價的一半錢 那就別想太多
人生在世短短數十年 我不想要背著這麼重的債務在身上幾十年...
發表人:
Ailio 時間: 2013-5-12 10:50 PM
這個案例有點像 股票期貨交易的陷阱
想用錢滾錢 自己只要做轉手 就能賺取差價
但是卻沒考慮到 如果無法轉手 或是某環節出了問題 要把所有東西全盤吃下的問題
記得股票期貨也是 買的時候只要付少少的金額就能玩
但是一旦到了履約期限 又沒把期貨賣出去的時候 就必須要全額購入..
發表人:
mmcatdog 時間: 2013-5-13 01:01 AM
投資雜誌看太多了 已為投機是投資
買房成功的案例 九成都是說看準時機買 看我看起來都是矇著眼睛買
銀行提供的都是成功才算數 說9成9代給你都是假的 沒有白紙黑字都別想
這案例應該算是政府有問題 不是銀行有問題 最大問題是這對夫妻的腦袋
問題比列
腦袋>政府>銀行
發表人:
-Hero- 時間: 2013-5-22 10:35 AM
引用:
blahblah寫到:
以此案例而言，定合約時加註房貸未貸到九成時，即不履行合約，並且退還所有款項。應該就可全身而退。
這是很基本的自保
學到了~厲害~ 
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