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主題: [新聞] [笑話]誰放的矢 房價可下殺三成?   字型大小:||| 
aldofo
銅驢友〔初級〕
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今日心情

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#1 : 2008-12-31 09:41 AM     全部回覆 引言回覆

房地產景氣受到衝擊,是不爭的事實,即便市場買氣不比從前,但也並不表示已經來到狂殺價的關口。
除了政府公部門定期公開的統計數據之外,其他非官方提供的房地產數字,其公正客觀性都備受質疑,數據背後,也許背負一些不為人知的內幕。

房價「下跌」之說,是需要被定義的,所謂的下跌,究竟是跟最高點的價格相比,所以呈現下跌;還是跟平均值做比較,因為低於平均值,所以下跌。通常一般人不會想這麼多,不是上漲,不是持平,就是下跌,就是三選一,這樣看待房市,好像太過簡化了。
目前房價有沒有下跌,廣義來講,跟今年三月、四月相比,預售屋及新成屋平均單價,房價下跌大約一成到一成五;但是如果跟二○○三年起漲點相比,台北縣市平均單價,上漲大約五成,即便近半年來回跌一成,總計也還漲了有四成,與其說房價下跌,不如說是拉回整理。
房價物價的變化,有時很像是化學反應,很難回復原狀,尤其是都會區房價,具有一定的「僵化性」,不像股價一樣,隨時都處在變動狀態。股價可以在半年內跌掉五成,而根據往年的經驗,平均房價要下跌三成,至少要低檔盤整兩年之久,部分看空人士,現在就提出房價應下跌三成,似乎有些言過其實。
景氣好壞 解讀不一
台灣各個以內需為主的產業,市場規模都不算大,而房地產更是其中最封閉型的產業。業內資訊極度不透明,許多市場訊息,都是靠口語或是媒體來傳播,這兩種方式的缺點,在於傳遞訊息的速度快,原本僅是「點」的事件,很容易被刻意鎖定成操作議題來放大。
在日復一日、眾口鑠金的效應下,「點」就逐漸被擴大成為「面」,到底什麼才是真的問題?哪一種訊息才是真相?一片霧裡看花。
舉例來說,房地產景氣究竟好不好,媒體上討論很多,打開報紙,有的學者說房價將持續盤跌,至少要低迷兩年到五年;有的業者又認為,現在已經是谷底,馬上就要回升反彈,究竟市場走勢往上還是向下,莫衷一是。
解讀這些訊息的前提,最好事先了解訊息公佈者的背景,才能洞悉隱藏在訊息背後的動機與目的。
房地產訊息來源主要分三大類,一類是屬於房屋供給者的建設公司,一類是屬於買賣交易居間者的房屋仲介,另一類則是房地產調查研究單位。
首先以建設公司來說,建設公司是供給者,要不斷的推案賣房子,才會有獲利;土地是有限的資源,供給只會愈來愈少。因此,原則上在都會區中,建商的土地取得成本只增不減,土地又佔成本中最高比例,所以新蓋的房子,沒有降價的條件或理由,在這樣的邏輯下,房價似乎只能愈賣愈高,不管在任何景氣下,房價都有理由維持在高點而不墜。
房屋仲介就不一定,房仲的角色跟建商不大一樣,建商屬是賣方的一方;而仲介則是居間者,房價高或低,對仲介並沒有太大的影響,畢竟成交的關鍵,在於買賣雙方對房價認知落差的大小,落差大就難賣,落差小就好賣,因此仲介居間撮合價格時,最重要的任務,就是讓雙方落差縮小。
先了解建設公司與房屋仲介不同的背景與動機,再來解讀二者在媒體上公佈的訊息,就比較容易判讀。
當房地產市場呈現賣方市場時,表示房市景氣好,仲介業務策略,會傾向操作「買方加價」,因為屋主看景氣好、房價漲,所以會惜售,賣方姿態相對高,因此此時重點在於推動買方加價,才能買到理想中的好房子。
房仲業扮演的角色
所以,在景氣好的時候,房仲業提供媒體的市場訊息,大多是多頭的、成交價不斷創新高、買方競爭者眾等等。
房市景氣繁盛時期,確實會有這種現象,只是,景氣好、究竟有多好?實際上六分的好,經常被膨脹成八分、九分甚至滿分,誤導社會對景氣的判斷。
反過來,當房地產市場走向衰退,呈現買方市場時,仲介則改弦易轍,業務策略傾向調整成操作「屋主降價」,因為此時變成買方是關鍵,買方對房屋的選擇性高,買方至上,這時候就必須要力勸屋主降價,才能貼近買方認同,成交的機會才會提高。
因此,當房市處在買方市場的空方階段,房仲公司釋放利空訊息的意圖,就會比較強烈,希望藉此來說服屋主降價。在這個前提之下,一般民眾在讀取房仲公司發布的市場訊息時,就必須用更客觀的角度來看待。景氣差,究竟有多差?也許景氣平均只有下跌兩成,卻被擴大說成下跌四成到五成都有可能。
建照戶數≠賣壓量
舉例來說,日前就有品牌房仲公司,公布依內政部統計處統計的資訊,新屋每年供給約十萬戶,也就是說,今明兩年可能都將維持十萬戶以上的新完工成屋,訊息背後透露新屋供給量大增、中古屋競爭者眾,屋主應該要趕快賣房子的訊息,訊息一出,瞬間被媒體解釋成十萬戶交屋潮、拋售潮、賣壓沉重等等。
數字跟水一樣,能載舟也能覆舟,好與壞、大或小,通常都只是一線之隔,就看數據解讀者,對數字所作的取捨。
是的,在SARS之後,根據內政部的資料,台灣每年的建照執照申請戶數,都超過十萬戶;但實際上這十萬戶建照的申請量,並非皆會推案而釋出到市場上,有些建商採取「先建後售」,有些則是屋主自行拆除改建自用等等。
而且建照總量尚包含公共建築(例如機關學校)在內,真正推案的釋出量也並非百分百,平均釋出量大約只有一半。
在明年要交屋的新成屋,主要是二○○七年推案的個案,根據住展房屋網的統計,北台灣六縣市,二○○七年預售屋的總推案戶數,約有五萬六百餘戶,平均銷售率六成二,已售出的約有三萬一千戶,另外有一萬九千戶,才是建商完工待售的戶數,明年將釋放到市場,這是真實的市場數據。
明年新成屋的供給,還有在二○○七年建商採先建後售的新成屋戶數,根據住展房屋網統計,北台灣先建後售的比例大約佔二成八,因此二○○九年釋出的新成屋,約有一萬四千戶。

此外,還有原投資客購買的部份釋出戶,加上其他因素而斷頭的戶數,總計約有五千二百戶,大約是總可售戶數的一成,因此二○○九年北台灣的新成屋供給量有三萬八千戶。
明年全台交屋量六萬五千戶
根據官方數據,二○○七年北台灣六縣市建照申請戶數為六萬三千戶,因此真正新成屋市場供給量,也就是所謂的「待售量」,大約只有建照申請量的六一%。因此,硬是將建照申請戶數當成「交屋量」、「拋售量」,或是「賣壓量」,看來都有誇大數據之嫌。
以北台灣比例推估全台灣,二○○七年核發十萬六千七百二十戶住宅類建照,推估全台灣明年的交屋量約為六萬五千戶。
這與十萬戶說法有一段落差,為了博版面,發稿單位難免出現一些驚人之舉或驚人之語,還是隨時抱持對訊息懷疑的態度,真相比較不會被蒙蔽。
研究單位社會責任重大
台灣房地產市場最大的問題,就是資訊不透明化,缺乏有公信力的官方資料,因此各房地產業者,只能根據自己手中的買方資料或是成交資料,不定期透過媒體發布「市況」消息,但這些數據基本上都是黑箱作業,旁人難以求證數據真偽,才會有同一產業各執一詞的窘狀。
另一個不平衡的狀況,是專職研究房地產的單位太少,數據掌握在少數研究單位手中。研究單位受政府或業者所委託,定期進行市況研究分析,主要都是根據調查問卷,統計市場現象,最後再定期將市況對外公佈。
地產研究「壟斷」之嫌,在所難免,畢竟台灣能做房地產市場研究的單位,猶如鳳毛麟角,因此這些研究單位,廣被媒體所倚賴,研究結果數據,經媒體大篇幅報導後,往往被買方或業者,拿來當作議價的工具。
在缺乏其他對等分析的前提下,這些研究單位的立場,就顯得特別關鍵。舉例來說,台灣房價從二○○三年下半年就開始起漲,直到二○○七年年底,都會區房價平均漲幅大約有四成,在這四年過程中,這些研究單位,對房價漲幅的合理性,雖然也有過質疑,但是炮火相對溫和許多。
但是今年第一季政黨輪替之後,四月間便以重炮轟擊房價漲幅,以泡沫說為未來房市下結論。矛頭原本該對準漲價最多的豪宅,但是利空議題被迅速擴大,不受控制,利空雪球愈滾愈大,再加上國際金融海嘯一波接著一波,使得賣方市場烏雲罩頂,買氣降到冰點。
房價下跌影響深遠
台灣房市有沒有泡沫化的問題,見仁見智,這是個可被討論的議題,各有各的說法,但若以落後兩個月的問卷調查結果,來闡釋看空未來兩年房市,似乎會讓人覺得言之過早,或者需要更多更客觀的數據,來佐證預測結果,才更有說服力。
其實這些研究單位的社會責任是十分重大的,因為數據要面對的不只是購屋群眾,還包括下決策的政府單位,以及建商的供給策略。
研究單位的立場應該更公正客觀、思考的層面更寬廣,因為房地產絕對不是只有買房子的問題而已,房地產是龍頭產業,牽一髮動全身,若是不站在市場面、只站在學術研究的角色代言,恐有偏頗。
房價下跌是很複雜的問題,而且不僅影響房地產業,對金融業的衝擊更大,美國金融風暴就是從房價下跌所引發的。
房地產特有邏輯觀
房地產的邏輯很有趣,房價上漲,不一定就是買不起;房價下跌,也並非就意味著一定買得起。房價上漲,表示民眾購屋能力好,所以才漲的上去;房價下跌,經濟不會好,買方可能最後連購屋能力也沒有。
低價絕對不會是房市的萬靈丹,試想美國房價下跌之後,有讓更多首購族或換屋者買得起房子嗎?答案自不待言。
房價倘若真的下跌三成,對台灣經濟來說,絕對是個大災難,你我都會成為受害者,即便你是買方,相信都不會希望看到房價打七折,因為,那時可能是失業率飆破六%,或是股市跌破三千點了。
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」

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不知道現在寫文章都不需要邏輯嗎?竟然可以倒因為果。
『房價上漲,表示民眾購屋能力好,所以才漲的上去;房價下跌,經濟不會好,買方可能最後連購屋能力也沒有。』
如果這個邏輯可以成立,那
『股市上漲,表示經濟好;股市下跌,表示經濟差。』
『DRAM上漲,表示經濟好;DRAM下跌,表示經濟差。』
『XX上漲,表示經濟好;XX下跌,表示經濟差。』
那現在究竟是經濟好還是不好呢?
如果現在經濟已經不好了,那房價應不應該下跌呢?
或者說,即使房價不跌或上漲,那經濟就會好嗎?
究竟誰為因,誰為果呢?

[aldofo 在  2008-12-31 10:57 AM 作了最後編輯]


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#2 : 2009-1-14 11:19 PM     全部回覆 引言回覆


引用:
csky寫到:
倒是覺得說得還不錯,房價是真的跌得不多,也許是賣方還在撐吧。
房地產是經濟的龍頭,賣的好,百業景氣,
所以概化成房價上揚等於是經濟好是絕對說得過去的。
其實大家能買房子,能消費(買房子後會有很多消費),錢能流通,大家就會更有錢。

但吊詭的是,如果大家都不買,只有你買,絕對死的很難看。
現在這個市場還是往空方走,別逆向操作比較好。


我倒是覺得百業好,所以房價有撐而上揚,這個是有本的上漲。
所以能夠成為正向循環。光要房價上漲而帶動景氣,只會造成泡沫化。
因此,我覺得房地產不應該是經濟火車頭,而是火車車廂罷了!



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